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北京老楼免费加装电梯,一年完成上百部,这个全国性难题如何得解

2019/9/19 16:16:47

北京老楼免费加装电梯,一年完成上百部,这个全国性难题如何得解

这个冬季,北京的天空是响晴的。信鸽拉着长长的哨音飞翔,如果它们有意识,一定会发现,所过之处工地都已停工,并覆盖着绿色防尘网。为了保卫蓝天,北京今年在整个采暖季实施了最严停工令。  

      

然而,也有例外。在城市西北角,北四环边的北京航空航天大学(以下简称北航)院内,一处工地却在紧锣密鼓施工。这不是违规作业。工人们正在进行一项市里特准施工的项目——为老楼加装电梯。 

 

对于这幢老楼5层居民退休教师刘尚明老人而言,施工噪音是最悦耳的音乐。每天清晨,他都在窗边侧耳倾听,直待噪音响起,一天的活计才能安心开始。为这噪音,他等了10年。  

 

随着人口老龄化加剧,为无电梯多层老楼加装电梯已成为全国性需求。北京、上海、广州、南京等地纷纷出台鼓励措施、指导意见,促进这一民生工程实施。然而,各地面临的难题也相似:钱从哪里来?无成规可循的流程怎么走?居民的意见如何统一?  

 

各地实践中,零星的成功案例时有出现,但几乎都是一事一议的个别现象。就在人们纷纷寻找破解之策的时候,北京日前发布:今年年底前将完成安装并投入使用200部,力争2020年当年实现增设电梯1000部以上。在全国范围内,这已形成数量级上的领先。海淀区社会办副主任吴希才告诉记者,单海淀一区,今年开工数量已达168部。      

  

“8年的呼吁,终于修成正果。”2010年就已提出书面建议的北京市第十三届人大代表张风感慨万千。正果是如何修成的?我们追根溯源,细究海淀这个点。  

 


“88级台阶是座山”      

 

北航校内思源楼老年活动中心,一台名为《电梯》的话剧正在排演。演职人员都是学校退休教职工。79岁的导演杨念梅坐在教室前方,神情严肃地观察着她的演员。    

 

“停,停,停。”她打断了正在演出的楼长扮演者高桂兰,“‘88级台阶是座山’这句台词怎么漏了?”  

    

“我觉得‘这座山’重复次数太多。” 高桂兰认为反复说从5楼到1楼的困难没有必要。  

 

“不能丢,这个苦正是我们需要强调的。” 杨念梅不容商量,让高桂兰重走一遍。  

 

“88级台阶之苦”,经历过的人才明白,好比杨念梅的老同事、老邻居刘尚明。刘尚明70岁,满头华发,家住北航社区205号楼5层。“人老腿先衰,关节炎这些年愈发严重了,上下楼膝盖就疼。每次爬楼前,都得做一阵预热活动。”他说,近年又得了好忘事的毛病,常常刚下楼就想起家里门是不是没关,水是不是没关。可每上下一次楼,都是一次苦旅。   

     

直到今天,刘尚明还保留着前些年给学校职工代表大会提交的安装电梯建议书。在北航后勤从事工程管理多年的他在建议书里对学校旧楼现状、电梯造价、各地政策、项目难点等条分缕析。他明白,老楼加装电梯的难度不亚于造一栋新楼。而他做功课的细致程度也不亚于当初在学校工程管理岗位时。    

  

盼着电梯的远不止刘尚明一人。北航的老家属楼里,几位老人因行动不便,已经两三年无法下楼。刘尚明说:“隔壁单元的邻居老赵过去也天天念叨电梯的事,可他没等到这一天就去世了。” 

      

曾经的市人大代表,同时也是《北京晚报》新视觉传媒有限公司董事长的张风已经数不清接待过多少像刘尚明、老赵这样的老人。“2010年,加装电梯的建议提出后,一下子就‘炸’了。老百姓来我办公室问的、哭的、跪的,什么的都有。” 张风感叹这个问题太难、太复杂,呼吁了这么多年,晚报采写加装电梯的记者已经换了4茬,报道还获过中国新闻奖,可事情依然难办。  

 

据国家有关部门统计测算,全国1980年至2000年建成的老旧住宅约80亿平方米,七成以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯。单北京一市,需要加装电梯的老楼就达8万栋,25万个单元,涉及400万户家庭。 

     

一边是迫切需求,一边是拦路虎挡道。这第一只拦路虎便是资金。        

 

装一部电梯,成本约百万元。如果是一栋6层高、每层2户的老楼装电梯,把100万元的成本分摊到2—6层的各户身上,平均每户要交10万元。尽管北京市对试点项目均有几十万元的补贴,但每户仍要承担几万元的电梯费用。        

 

去年,北京在城六区各选取一栋1990年前投入使用的住宅楼房,作为加装电梯试点。起初,潘家园社区里的几栋老楼争名额,只能以抽签方式决定。社区工作人员蔡燕玲回忆,一听说每户还要交一大笔钱,不少被抽中的老楼居民就不乐意了。      

 

有没有可能老百姓不掏钱就装上电梯?  

      

听上去像天方夜谭,可在海淀北下关街道大柳树5号院首先成为现实。回忆起这段“破冰之旅”,街道办主任毕淑琴说:“我当时对负责街道适老化(适应老龄化社会需要)改造的平台公司说,加装电梯缺钱,你们想想金融手段、杠杆操作。”      

 

毕淑琴有别于人们印象里的街道阿姨。她和记者交谈时,蹦出的都是“PPP(政府和社会资本合作)”等时髦词汇,一问才知,这个街道是海淀区的科技金融服务示范区。       

 

她说,既然是科技金融服务示范区,就应该用金融手段服务实体。在居民、街道、适老化改造平台公司——怡智苑科技的头脑风暴下,老楼加装电梯的“租赁模式”诞生了,也就是后来北京市主管部门文件里所说的“代建租用”。    

 

居民以租赁代替购买,电梯安装费从几万元直降为零。操作方式是:平台公司通过融资先期支付建造费用,住户按月交纳使用费。平均每月每户收费额为190元,其中二层住户为72元/户/月,顶层住户为328元/户/月。 

  

工程项目负责人介绍,经过政府财政补贴,电梯建造回收周期预计为12—15年。规范运行之后,回收周期应该控制在10年之内。未来,电梯内还可以引入广告,进一步降低使用费、缩短回收周期。    

海淀北航社区的一幢老楼正在加装电梯。


特事特办      

 

曾经有很多老人,急迫地跑去时任人大代表的张风办公室询问:“装部电梯要多少钱啊?”张风回答:“这根本就不是钱的事儿。”确实,参与过旧楼加装电梯的人都知道,钱是所有问题里最好解决的。 

     

在大柳树“破冰”的基础上,海淀区扩大了财政补贴的范围和比例。对于市、区属产权且具有合法手续的,最高可享受70万元/台的补贴(其中含市财政补贴24万元/台)。而市财政补贴未涉及的中央产权且具有合法手续的老楼,最高可享受58万元/台的补贴。钱的问题解决了。第一只拦路虎成了纸老虎。        

 

更让人头疼的是第二只拦路虎——流程复杂,缺乏成规定矩。朝阳区一幢老楼,早在2009年就曾经尝试加装电梯,却因未获政府部门批准等原因被叫停。“不是我们不报批,而是因为加装电梯没有政策法规的支撑,所以不知道该找哪个部门批。”项目牵头人老张当时对媒体诉苦。    

  

电梯属特种设备,安装过程涉及计划立项、规划审批、房屋安全认证、施工许可、质量技术监督、竣工验收,流程非常复杂。媒体报道,上海既有多层住宅加装电梯申请所需的公章曾经多达46个,经简化后依然有15个。这样的流程,在北京也类似。        

 

一直关注老楼加装电梯的张风说,和2009年相比,现在政策已经明朗化、程序化、规范化。即便如此,普通居民完成这样的专业流程也难若登天。        

 

海淀区意识到,加装电梯这件惠民工程,不能完全丢给居民去完成。区社会办副主任吴希才认为,政府引导、多方参与至关重要。  

    

今年5月,海淀区政府一份招标公告发布——寻找老楼加装电梯的实施主体。引入实施主体,是海淀区实现政府引导的一大创举。实施主体这个词组看似抽象,说白了,就是为居民张罗加装电梯的法人单位,它负责完成设计、筹资、强审、施工、安装、验收等所有流程。而居民需要做的,只是一头一尾:签订安装协议,付费使用。        

 

实施主体花钱装电梯,老百姓花钱使用,看似合情合理的模式下,藏着一个疑问:愿意参与加装电梯的企业能有多少?没想到,十几家企业主动投标,海淀区最终敲定5家实施主体。      

 

钱的问题解决了,复杂的流程由实施主体代办了。海淀区北航社区只用短短4天,就签下54部电梯。        

 

“这事儿要办成,必须政府介入。”目睹电梯10年沉浮的张风说,过去,老百姓自己装,也有过几个成功案例,但最终都没有形成气候。    

    

如今,有了政府引导,有了实施主体,并不意味着所有问题迎刃而解。老楼加装电梯依然缺乏明确依据。市住建委在推进这项工作时,要求简化相关审批手续,但到各区县具体落实时,相关职能部门依旧因为没有文件依据而无法推进。        

 

没有文件,区里几个相关部门就协商解决。于是,一个名称超长的机构——海淀区既有多层住宅增设(适老化)电梯试点工作领导小组,应运而生。领导小组由双副区长(一位常委副区长和一位副区长)任组长,18个委办局、5个专业公司(水电气热暖)为成员单位。       

 

领导小组成立后,加装电梯驶入绿色通道:规划土地局免审、质量技监局随报随审、管线迁移同步施工。遇到冬季施工难题,区领导直接与相关部门协商,争取特事特办。以混凝土为例,北京冬季“最严停工令”施行后,全市仅保留4家搅拌站,但加装电梯所需的混凝土从未短缺。在绝大多数工地偃旗息鼓的采暖季,北京老楼加装电梯工程运转如常。 

 


法律的边界    

 

朝阳区慧忠北里小区114号楼1单元门口,地面上一块钢板如补丁般显得突兀。居民李奶奶指着钢板说,下面就是为加装电梯留下的地坑。 

     

这个小区114号楼1单元和115号楼3单元共24户居民,都是中国航空技术进出口总公司的离退休职工。这两栋楼是6层的“80前”老楼,建造时没装电梯。        

 

2009年,出行难的居民提出了集资加装电梯的动议。最终,中国航空技术进出口总公司出资90万元、住户自行筹集10万元,确定在两单元楼外分别加装一部外挂式电梯。绝大部分业主赞成。而有少数业主认为,加装电梯会影响采光、通风,还会产生噪音和安全隐患,因此极力反对。 

     

项目被一票否决。   

     

“115号楼之前持反对意见的只有一户,仅他一家住户就要求贴补50万元。如果都这样贴补,费用怎么支付得起?”功亏一篑让居民李奶奶愤慨不已。        

 

电梯至今没有装成,已经挖好的地坑只得用钢板覆盖。当初牵头的老张还留着一个念想:“万一以后法律改了,即使个别住户反对也能装呢?” 

   

事实上,在京沪等地现行规章中,老楼加装电梯都没有严格要求100%业主同意。上海2013年底印发的《关于明确本市既有多层住宅增设电梯居民征询相关工作的指导意见》指出,加装电梯需经本幢“业主90%以上同意”。《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》则要求“三分之二以上业主同意”。      

 

不过,两地文件也都有个附加的“尾巴”:上海要求“未签订改造协议的业主无激烈反对意见”,而北京则指出“应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意”。 

     

这就意味着,“一票否决”依然是最难解决的拦路虎。 

       

北航社区管理服务办公室副主任甘海珍坦言,北航一次签约54部电梯不具有代表性。因为这些楼的住户都是北航教职工。邻里是同一所学校的老熟人,反对者承受的道德压力和舆论压力是一般商品房居民所不具有的。她说,北航创造了“老师劝学生,学生劝老师”的社区工作方法。若是老师不同意,就找弟子登门说服;若是学生不同意,则由恩师做思想工作。这种互动往往收到事半功倍的效果。      

 

在海淀,目前成功加装电梯的老楼,几乎当初都是单位职工楼,居民相互协商更容易。例如最先想出租赁模式的大柳树5号院也是一所学校的家属楼,而另外一个小区清河毛纺北则是北京纺织系统职工的家属楼。  

    

业内人士几乎异口同声,居民达成一致意见才是老楼加装电梯的最大难题。海淀区的同志记得清楚,区里既有多层住宅增设电梯动员大会正开着,一户居民反对加装的信件就送到了。“有时候,甚至是左手拿着开工通知,右手又接到停工通知。”      

 

一票否决,这第三只拦路虎至今没有有效的破解之策,因为它涉及到《物权法》的解读。        

 

赞成“一票否决”方认为,公民的私有财产无须交给多数人主宰,少数人的财产保护权不能靠投票决定,哪怕这个决定性的票数接近100%。少数服从多数原则不能滥用于财产权等基本权利的决断。低层住户对自己财产权的诉求必须给予尊重与保证。      

 

反对方则说,没有绝对的权利,财产权也是如此。全国人大代表、国家一级律师朱列玉就是这方观点的代表性人物。接受本报记者采访时,他说:“尽管不能以‘少数服从多数’剥夺别人的财产权,但为了公共利益,让某些人的财产权受到限制,并且得到合理补偿,是符合法律精神的。” 他认为老楼加装电梯的实践中,三分之二同意是一个较为合理的边界。他同时表示,《物权法》的不断完善有赖基层部门探索。      

 

北京市住建委相关负责人在电话中告诉记者,明年将出台增设老楼电梯指导意见,进一步明确政府支持政策和有关工作程序。    

    

北航思源楼老年活动中心,话剧《电梯》还在排演,这部剧将是社区新年晚会的压轴戏。导演杨念梅指导演员们齐声朗诵“大山要靠大家搬”。一路之隔,他们的住宅楼加装电梯工程同步进行。学校说,今年年底前应该能完工。

 

新年的钟声敲响之际,楼里那几位行动不便的老人,数年来或许能第一次走出家门,走出楼房,在户外仰望蓝天和飞翔的信鸽。